快馬加鞭 - 2008-9-25 14:44:00
青秀区汇集了南宁近半数的楼盘，有人戏称，青秀区楼市打个喷嚏，南宁楼市就会感冒。作为南宁楼市的主导区域，2008年1～8月，青秀区的供应量及成交量占据了总体市场的半壁江山，房价一直在高位运行（表一），4670元/平方米的住宅成交均价在南宁也是领先于其他区域。该区域内的凤岭板块、仙葫板块，以及柳沙板块，不管是新盘上市，还是旧盘推新货，所打出的价格表都是整个南宁楼市的一张晴雨表。
区域分析--市场呈现供大于求的态势
2008年1～8月，青秀区普通商品住宅新增供应面积168.17万平方米（表二），普通商品住宅的供应充足，是南宁房地产市场供应的最主要区域，新增供应量约占全市的64.79%。尤其在4月份，放量更加明显，45.57万平方米的新增供应量创造了月度最高。
然而，仔细分析2008年前8个月该区域的成交数据，10776套的成交总数显然无法达到预期的目标，区域成交量并未随供应量的变化而变化（表二）。除了1月份出现前8个月以来最大的成交量外，之后2-7月份的成交情况比较平稳，8月的成交则呈现小幅下降趋势，整个市场呈现供大于求的态势。
易居（中国）南宁机构分析原因认为，随着其他区域价值的提升，青秀区的区域价值优势面临众多挑战，加之区域内有些项目在2007年末及2008年初对房价提前透支，青秀区众多同质化楼盘正处于骑虎难下的局面。如今，随着市场存量明显增加，大量待售房源的囤积，将增加今后的销售压力和难度。
预计2008年年末，供大于求的市场环境仍将持续，项目的品质将受到市场考验，各开发商的实力与对品质的追求将决定之后楼市竞争中的成败。
区域走势--品质及营销策略决定竞争成败
楼市销售市场供求关系的变化，导致各项目对客户资源的争夺更加激烈。作为整个南宁市房地产市场竞争最为激烈的区域，在市场推广上，区域各楼盘项目都加大了体验式营销的力度，举办各类营销活动吸引客户，通过营销活动直观地对项目特点及品质进行宣传。
低价入市、打折促销、特价盘推售等形形色色的营销策略不断涌现，出现了德瑞花园低价入市热销、莱茵湖畔销量一路高奏凯歌、汇东骊城明码标价卖房、保利21世家高举文化品质楼盘大旗、恒大苹果园特价房震憾上市等让市场津津乐道的现象，该区域的楼盘动向成为了南宁房地产市场的风向标。
成功的营销策略固然能为销售带来一定的帮助，但记者认为，价格最多也只是支撑楼盘销售的一种手段而已。在竞争如此激烈的青秀区楼市走品质化之路仍乃明智之举，而该区域内部分高品质楼盘的热销也已经说明了问题。
板块分析--楼市交战的重点区域仍在凤岭
2008年1～8月，凤岭北一些高价楼盘出现了价格回调现象，"特价营销"则频现凤岭南，尽管如此，整个凤岭板块的价格还是保持了平稳的发展，此前的特价战略对整个板块的影响并不大。柳沙板块则凭借优雅的居住环境，赢得广大市民的认可。而仙葫板块由于新货不多，房价一直处于平稳阶段。
综合这3个板块，凤岭板块仍是热点中的重点。一是该区域内楼盘因数量众多、开发面积大、推盘持续周期长而备受关注；另一方面，区域内"低价杀手"频现，也对南宁其他的板块造成了影响；再者，青秀区楼盘产品类型丰富，整体品质较为突出，可以说在南宁楼市起到了风向标的作用。